相应地，住宅投资也逐步逼近历史高峰。2013年，城镇住宅施工面积大致在48亿平方米左右，折合4600万套。根据历年住宅新开工、施工以及竣工面积之间的关系，2014～2023年期间，新开工住宅套数年均值可能不超过1000万套。按此节奏，预计住宅新开工量峰值将在2015年之前到来，而住宅施工和竣工的高峰可能稍微靠后。我们预计，2014～2023年期间，住宅投资总体增速较过去将有明显下降。在“十二五”的最后两年，基于施工面积测算的城镇住宅投资实际增速预计将降至10以下；而在“十三五”期间和2020年以后，城镇住宅投资的实际增速很有可能低于5。
2014年住宅需求和建设走势分析
一是住宅销售增速回落。2013年，全国商品住宅销售面积实际较2012年增长17.5，而30个大中型重点城市销售面积实际增长9.2。2014年，住房信贷条件可能更为趋紧。随着存款吸纳成本的不断上升，银行为了覆盖成本需将更多的信贷额度投向高收益项目。尽管贷款基准利率没有变化，个人购房可能面临额度方面的限制。同时，2014年的通胀预期比较温和，购房实际支付的利息成本较高。此外，房价上涨过快的一线城市依然会沿用严格的限购措施。综上分析，我们预计2014年城镇商品住宅销售增速较2013年会有所回落，销售面积增速预计在10左右，与过去四年的平均增速基本持平。
二是商品住宅投资增速。从2012年下半年到2013年年末，由于商品房销售情况好转，各主要房地产企业资金状况持续改善，购置土地和追加投资的意愿进一步增强。外部融资方面，在货币政策总体保持稳健和鼓励发展直接融资市场的背景下，房地产信贷和企业债券将继续发挥重要作用。房地产再融资开闸以及信贷资产证券化之后，开发企业的资金状况还将进一步改善。根据商品住宅销售额和房地产开发投资增速之间的关系，初步估计2014年全年房地产开发投资在16左右（名义值，考虑了价格上涨因素）；按照施工面积推算，商品住宅投资实际增速预计在10左右。
三是房地产市场结构分化的现象更为明显，房地产企业集中度进一步提升。一线城市房价可能继续上涨，但房价涨幅预计会明显放缓；而二三线城市房价涨幅趋缓的态势更为明显。由于业务覆盖的区域不同，房地产市场的分化将导致不同规模的房地产开发企业发展差异越来越显著。一方面，大型房地产企业自有资金规模更为雄厚，外部融资手段更多，而且能够在住宅供求相对紧张的一线城市拿地，销售预计仍将保持比较稳定的增长。另一方面，一些中小型房地产开发企业由于业务覆盖范围较小，资金链通常比较紧张，容易受到房地产市场区域分化的冲击。预计2014年房地产行业的集中度还将继续提高。
四是保障房建设投资峰值已过，对房地产投资的支撑作用降低。过去几年，保障房建设对房地产投资起到了明显的支撑作用。根据公开的数据整理，2008～2013年期间保障房开工套数累计已经超过3500万套，而同期商品住宅开工套数估计在7100万套左右。不过，保障房建设峰值期可能已经过去。2011～2013年，保障房累计开工约2400万套，“十二五”期间3500万套的开工任务已经完成约2/3。另外，本届政府任期内需要完成1000万套棚户区改造的任务，考虑该任务和3500万套的任务可能有所重合，据此推算保障性住房的施工面积在2012年就达到了峰值，后续对住宅总体投资的支撑作用将逐步减弱。
住宅需求的区域分化及政策建议
我国15～60岁的人口绝对数量已经连续两年负增长，总人口增速也在逐步下降国家统计局公布的数据显示，2013年我国16周岁以上60周岁以下（不含60周岁）的劳动年龄人口为91954万人，比上年末减少244万人；2012年则比2011年减少345万人。（国家统计局网站）。根据国内当前的生育状况，结合国际经验判断，尽管适当放开生育限制，人口增速下滑、适龄劳动力不断减少的趋势也很难从根本上扭转。我们预计，未来十年我国城镇住宅年度需求总量和实际建设规模将逐步达到历史峰值。与此同时，随着我国经济逐步向中速增长阶段过渡，产业布局和人口聚集将呈现一些新的特点。在这样的背景下，住宅需求的区域分化难以避免。要分析住宅需求空间分化，关键是要掌握人口在空间上的分布规律、未来可能演变的趋势以及背后的动因。这对于制定合理的住宅产业政策以及保持住房市场的平稳发展至关重要。
典型国家城市化进程当中人口分布的阶段性特征
本节将对日本、韩国以及美国的人口分布变化进行梳理，并对经济发展阶段、产业结构、城市化进程和人口空间分布之间的关系进行初步分析。日本和韩国两个经济体，经济发展的历程与我国比较相似，人口密度也比较接近，而美国的人口密度与我国差异
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