要点透视
2013年我国城镇住宅总量已超过200亿平方米，平均每个城镇家庭大致拥有一套住房按照每个家庭2.85人测算，不区分家庭户和集体户。如果按照家庭户口径测算，户均套数约为1.05。未来十年，城镇住宅年度需求以及建设规模将陆续达到峰值，届时户均拥有住房水平将接近发达经济体的水平。
在年度需求总量逼近历史峰值的背景下，伴随着人口区域分布变化，未来住房需求的结构分化将更加明显。京津冀、长三角、珠三角、成渝等大都市圈的人口聚集进程将延续，大都市圈人口占全国总人口的比重还会继续上升。
房地产调控政策需要充分考虑区域差异，同时健全不动产登记制度，完善住房信息联网和共享机制。
2013年城镇住宅发展分析和中长期预测修正
2013年城镇住宅销售和投资情况
住宅销售和投资增速显著回升
2013年，住宅销售增长在2012年的基础上大幅反弹。其中，商品住宅实现销售11.6亿平方米，同比增长17.5，2012年同期仅增长2；实现销售额6.8万亿元，同比增长26.6，而2012年同期仅增长10.9。由于销售回款形势良好，房地产开发企业拿地积极性和投资积极性明显回升。2013年全国40个重点城市土地成交总价达到1.8万亿元，同比增长51.2。其中，土地成交均价上涨59.5，成交溢价率约20，而2012年仅有7。同期，商品住宅开发完成投资5.9万亿元，同比增加19.4，增速较2012年同期增加8个百分点。
商品住宅市场继续分化
2013年，全国城镇住宅供应量总体增加较快，待售商品房面积继续大幅度增长。尽管2013年全国房地产销售增幅较2012年有大幅反弹，但商品房待售面积仍然在2012年的基础上上涨了37.2。不过，对不同类型的城市而言，住宅市场供求格局明显分化。以北京为例，在经历2012年住宅销售的大幅反弹之后，2013年北京商品房市场销售面积增长相对平稳，同时由于住宅用地供给相对不足，商品房待售面积几乎零增长。与全国相比，北京等一线城市的房地产市场供求紧张的局面依然比较明显。
从住宅价格指数来看，从2012年四季度开始，二三线城市的房价走势开始和一线城市明显分离。而在之前，走势都基本趋同。以北京、上海、广州和深圳为例，商品住宅销售均价上涨幅度分别在28.5、13.3、26.7和25.3（根据百城价格指数计算）。二线城市环比增速相对稳定，但三线城市住宅价格的环比增速则从10月份开始明显下降。
房地产行业集中度进一步提升
2013年，房地产开发企业整体销售和利润形势较2012年均有明显改善。从a股上市房地产企业已公布的三季度财报来看，2013年前三季度140余家上市房地产企业销售收入和利润累计分别达到3709亿和521亿元，同比增速分别为34.5和33.1，增速较2012年同期有明显回升。
从结构来看，最近几年房地产行业的分化比较明显。a股上市房地产企业当中，10亿元以下的房地产营业收入波动最大，从2009年至今，营业收入年均增速仅5.2；10亿～50亿元之间的房地产企业，同期营业收入年均增速为19；50亿～100亿元之间的房地产企业，同期营业收入年均增速为30.95；100亿元以上企业的营业收入年均增速为37.96。房地产行业集中度进一步提升，到2013年前十位的房地产开发企业销售额占全国商品房销售额的比重上升至13.3，与2011年相比提高了2.6个百分点；同期前50位的企业占比从20.8上升至25.4。未来一段时期，部分中小型房地产开发企业由于住房需求区域分布的变化以及资金成本上升，收入和利润增长乏力的情况可能会更加明显。
未来十年住宅需求总量预测更新（2014～2023）
2013年城镇住宅存量和人均居住水平
2013年，全国城镇住宅存量约为206亿平方米，城镇常住人口约7.3亿人，折合2.56亿个家庭（每户平均人口为2.85人，暂不区分集体户和家庭户）。按城镇常住人口口径计算，城镇人均住宅面积为28.1平方米。（1）本文的人均住宅建筑面积小于统计局公布的调查数（具体原因请参见刘世锦等，2013）；（2）本文估计没有考虑小产权房面积。如果基于国家统计局公布的城镇人均住宅面积调查数，同时纳入小产权房面积，目前的城镇住宅面积会更大，需求峰值也可能提前到来。另外，根据每年新建商品房套均面积和2005年抽样调查得到的存量住宅套均面积推算，2013年住宅存量的套均面积约为85平方米，对应的城镇住宅总量预计为2.42亿套，户均套数达到0.95套。
根据第六次人口普查结果，2010年城镇家庭户数量为2.07亿户，城镇家庭户人口占全部城镇常住人口的比重为89.1。按此比例推算，2013年全国城镇家庭户有2.28亿个。如果按照家庭户口径推算，户均套数超过1.05。
2014～2023年城镇住宅需求及投资预测。2014～2023年期间，城镇住宅存量预计净增108亿平方米，住宅套数净增约1亿套。如果再考虑到折旧以及城镇扩围所导致的住宅存量增加通过每年折旧，房屋成套率会逐步提升。今后十年期间总共还需要建设1.25亿套住房。届时，城镇居民的住宅条件将明显改善，城镇住宅存量达到313亿平方米，人均住宅建筑面积超过34平方米
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